‘บ้านเพื่อคนไทย’ แก้ไขปัญหาคนจนเมืองได้จริงหรือไม่

ประเทศไทยเองมีนโยบายให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยและโครงการเคหะสาธารณะมายาวนาน เพื่อโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มคนจนเมือง แรงงาน คนชรา คนถูกไล่รื้อพื้นที่ วัยรุ่นสร้างตัว และผู้อพยพย้ายถิ่นฐาน เช่น

• อาคารสงเคราะห์ โดยกองเคหะสถานสงเคราะห์ เริ่มในปี 2483
• โครงการบ้านมั่นคง โดยสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ เริ่มในปี 2546 ที่เน้นการสร้างความมั่นคงในที่อยู่อาศัยให้กับคนจนเมือง ด้วยการมีส่วนร่วม ของชุมชน และการจัดตั้งกลุ่มออมทรัพย์เพื่อบริหารจัดการโครงการ
• บ้านเอื้ออาทร โดยการเคหะแห่งชาติ เริ่มในปี 2546 เริ่มต้นราคาที่ประมาณ 390,000 บาท โดยผู้ที่มีสิทธิซื้อบ้านเอื้ออาทรจะต้องมีรายได้รวมกันทั้งครอบครัวไม่เกิน 40,000 บาท/เดือน หากแต่ไม่ประสบความสำเร็จ มีบ้านเหลือขายมากกว่า 1 ล้านหลัง ทั้งในกทม.และจังหวัดต่างๆ
• บ้านหลังแรก เป็นมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เริ่มในปี 2554
• โครงการบ้านคนไทยประชารัฐ ในปี 2561 บนที่ดินราชพัสดุทั่วประเทศ สำหรับผู้ที่ถือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐและมีรายได้ไม่เกิน 35,000 บาท แรกเริ่มโครงการนี้มีเป้าหมายดำเนินการทั้งหมด 8 พื้นที่ ได้แก่ ชลบุรี เชียงใหม่ เชียงราย ขอนแก่น ลำปาง นครพนม ประจวบคีรีขันธ์ และอุดรธานี แต่ทำสำเร็จเพียง 1 โครงการเท่านั้น ที่ประจวบคีรีขันธ์ เพราะพื้นที่ราชพัสดุหลายแห่งไม่เหมาะสร้างที่พักอาศัย
• โครงการบ้านล้านหลังประชารัฐของธนาคารอาคารสงเคราะห์ เริ่มในปี 2563 ให้สถาบันการเงินของรัฐ สนับสนุนสินเชื่อโครงการที่อยู่อาศัย ให้ผู้มีรายได้น้อย มีรายได้ไม่แน่นอนหรืออาชีพอิสระ
• โครงการบ้านเคหะสุขประชา โดยการเคหะแห่งชาติเริ่มในปี 2564 ในรูปแบบปล่อยเช่าราคาถูก เพื่อผู้ว่างงาน ครอบครัวเลี้ยงเดี่ยว คนพิการ ผู้สูงอายุ ข้าราชการเกษียณ และผู้ได้รับผลกระทบจากการไล่รื้อเวณคืน ค่าเช่า 2,400 – 3,900 บาท/เดือน พร้อมพัฒนาอาชีพสร้างรายได้ให้กับผู้อยู่อาศัย
• บ้านเพื่อคนไทย เริ่มในปี 2568 บนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) โดย บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูก รฟท. เอง เพื่อคนรายได้น้อยและคนวัยเริ่มทำงาน

บ้านเพื่อคนไทย และเพื่อวัยรุ่นสร้างตัว

ในงานแถลงผลการทำงานของรัฐบาลรอบ 3 เดือน เมื่อวันที่ 12 ธ.ค. 2567 นายกรัฐมนตรีแพทองธาร ชินวัตร ประกาศถึงโครงการบ้านเพื่อคนไทยในฐานะโครงการของรัฐบาลที่จะทำในปี 2568 ว่าโครงการ บ้านเพื่อคนไทย นั้น เพื่อสนับสนุนที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยและคนรุ่นใหม่วัยเริ่มทำงาน

“อันนี้คือสิ่งที่เป็นปัญหาของ First Jobber ของเด็กจบใหม่หลายท่านที่อยากมีบ้าน ที่เดินทางสะดวก ไม่ต้องฝ่ารถติดเพื่อมาทำงาน ถ้าเรามีบ้านที่ดี มันเป็นแหล่งของ Energy ดี ๆ ที่จะทำให้เรามีพลังในการทำงานต่อได้ ถือเป็นสิ่งที่สำคัญมาก”

โครงการบ้านเพื่อคนไทย เป็นการสร้างที่อยู่อาศัยในรูปแบบบ้านและอาคารชุด บริเวณพื้นที่รอบสถานีรถไฟและที่ดินกรรมสิทธิ์ของ รฟท. 4 แห่งได้แก่ บางซื่อ บริเวณสถานีรถไฟเชียงใหม่ บริเวณเชียงราก และธนบุรี กำหนดคุณสมบัติผู้ซื้อสิทธิโครงการเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาท ต่อเดือน ไม่มีเงินดาวน์ มีแต่อัตราผ่อนเริ่มต้นประมาณ 4,000 บาทต่อเดือน ระยะเวลาผ่อนชำระ 30-50 ปี อยู่ยาว 99 ปี

เป็นการแก้ไขปัญหาค่าแรงที่เพิ่มขึ้นไม่ทันค่าที่อยู่อาศัย เพราะจากรายงาน Deutsche Bank Research ในเดือน ก.ค. 2568 ระบุว่า ค่าแรงในประเทศไทยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 28,600 บาท ต่อเดือน ถือว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ค่าจ้างเฉลี่ยเติบโตขึ้นร้อยละ 26.3 ขณะที่ค่าครองชีพในการซื้อที่อยู่อาศัย ราคา 203,000 บาท ต่อตารางเมตร เท่ากับว่า เพิ่มขึ้นร้อยละ 31 ในช่วง 5 ปี ขณะที่ค่าเช่าห้องในเมืองต่อเดือนประมาณ 23,018 บาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3

อีกทั้งโครงการยังมีการสนับสนุนสินเชื่อจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 2.5 เพื่อแก้ไขปัญหาจากหลายโครงการในอดีตที่พบว่า ผู้ซื้อขาดสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้เกิดปัญหาหนี้เสียในระบบ

เนื่องจากในปี 2568 ประชาชนมีรายได้ไม่ถึง 30,000 บาทต่อเดือน หรือกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง จะไม่สามารถซื้อบ้านราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทได้ ซึ่งในปี 2568 อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึงร้อยละ 40-50  ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท และข้อมูลจากเครดิตบูโรหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้น ซึ่งร้อยละ 60-70 มาจากกลุ่มผู้กู้ที่ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนความเปราะบางของกำลังซื้อของประชาชนมีรายได้ไม่ถึง 30,000 บาทต่อเดือนที่ผ่อนบ้านไม่ไหวมากขึ้น อันเนื่องมาจากค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น

ความท้าทายของโครงการบ้านเพื่อคนไทย ให้คนจนเมือง

นโยบายการเคหะสาธารณะไม่ใช่แค่เพียงการจัดหาสิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ต้องให้ความสำคัญกับการสร้างคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย ระบบขนส่งมวลชน ความสะดวกในการเข้าถึงแหล่งงาน และบริการสาธารณะในพื้นที่โครงการ ไม่เช่นนั้นจะเกิดปัญหาเช่นเดียวกับโครงการบ้านเอื้ออาทร ที่ไม่เพียงมีปัญหาการทุจริตทำให้วัสดุก่อสร้างไม่มีคุณภาพและการจัดสรรโครงการที่ไม่เป็นธรรมและล่าช้า แต่บ้านเอื้ออาทรตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ห่างไกลจากบริการสาธารณะและแหล่งงาน ไม่สอดคล้องกับระบบขนส่งสาธารณะ ค่าเดินทางและเวลาไม่คุ้มซื้อบ้านเอื้ออาทร ทำให้บ้านเอื้ออาทรไม่เป็นที่สนใจและกลายเป็นบ้านร้างหลายแห่ง

อย่างไรก็ตาม ทำเลโครงการเคหะสาธารณะที่ควรใกล้เมืองและแหล่งงาน อาจนำไปสู่ความขัดแย้งกับชุมชนเดิมในพื้นที่ของโครงการ เช่นในการก่อสร้างโครงการบ้านเพื่อคนไทยบริเวณพื้นที่ กม.11 บางซื่อ ที่มีชุมชนผู้อยู่อาศัยเดิมและถูกรัฐบาลพยายามขับไล่ออกจากพื้นที่ และให้ย้ายไปอยู่ในโครงการบ้านมั่นคงแทนที่จะให้สิทธิเลือกซื้อบ้านเพื่อคนไทยก่อน ขณะเดียวกันราคาของบ้านเพื่อคนไทยมีราคาแพงกว่าบ้านมั่นคง ทำให้ชาวบ้านชุมชนที่อยู่เดิมจำต้องเลือกอยู่โครงการบ้านมั่นคงแทน

กรณีเดียวกับโครงการบ้านมั่นคงปี 2565 ที่โครงการต้องไร้รื้อชุมชนริมคลองเปรม คลองลาดพร้าว และชุมชนใกล้เคียง ที่บางส่วนปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของรัฐและรุกล้ำลงในคลอง

สมพร หารพรม มูลนิธิพัฒนาที่อยู่อาศัย กล่าวถึงโครงการที่อยู่อาศัยโดยรัฐที่ผ่านมาว่า โครงการที่อยู่อาศัยของรัฐที่ผ่านมา รัฐจัดการเองโดยประชาชนไม่ได้เข้าไปมีส่วนร่วม ไปขึ้นโครงการในพื้นที่ที่ไม่สอดคล้องกับคนทำมาหากินในเมือง ทั้ง ๆ ที่แรงงานส่วนใหญ่ทำงานในเมือง หรือบางคนค้าขายก็ต้องมาขายของในเมืองที่มีคนเยอะ ๆ แต่ไปขึ้นโครงการนอกเมือง เช่น บ้านเอื้ออาทร

“อีกทั้งขั้นตอนในการเข้าถึงโครงการก็ไม่ได้สอดคล้องกับคนจนเมือง หลายคนมีรายได้น้อยเข้าเกณฑ์ที่จะได้ซื้อหรือเช่าบ้านในโครงการของรัฐ แต่ติดปัญหาที่กลไกในการพิจารณา ที่มีขั้นตอนจิปาถะ เลยเข้าไม่ถึงเพราะต้องจัดเตรียมเอกสาร ต้องมีสลิปเงินเดือน สร้างภาระให้กับผู้ที่ต้องการเข้าร่วมโครงการ ทำให้คนรายได้ไม่มั่นคง คนทำงานอิสระ เข้าถึงไม่ได้ และต่อให้ผ่อนเดือนละ 2,000 – 3,000 บาท แต่รายได้คนกลุ่มนี้ไม่ได้มั่นคงทุกเดือน ทำให้ไม่สามารถผ่อนได้”

อย่างไรก็ดี โครงการบ้านเพื่อคนไทย ต่างจากนโยบายการเคหะสาธารณะที่ผ่านมา ตรงที่ขยายฐานจากกลุ่มผู้มีรายได้น้อยไปสู่กลุ่มคนวัยทำงานวัยสร้างตัว หากแต่เงื่อนไขการให้สิทธิ์อยู่ยาว 99 ปี และ การเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเป็นของตัวเอง กลับเป็นอุปสรรคที่ทำให้คนวัยสร้างตัวและคนรายได้น้อยเข้าไม่ถึงอยู่ดี เพราะ

• คนหนุ่มสาวที่เพิ่งเรียนจบ เป็นช่วงเวลาขอการแสวงหาโอกาส มีโอกาสย้ายที่อยู่ได้ง่าย ทั้งการเรียนต่อ เปลี่ยนสถานที่ทำงาน และส่วนมากมักอยู่กับบุพการีอยู่แล้ว สะดวกเช่ามากกว่าซื้อ บ้านที่ขายเพื่ออยู่ยาวนานถึง 99 ปีไม่ตอบโจทย์ ไม่ยืดหยุ่น หากจะสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อคนกลุ่มนี้ ควรเป็นสิทธิ์การเช่าที่ยืดหยุ่น เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะที่ดีมากกว่า
• คนรายได้น้อย รายได้ไม่มั่นคง เป็นกลุ่มที่ต้องการสนับสนุนเรื่องบ้านมากที่สุด แต่กลับเผชิญอุปสรรคในการขอสินเชื่อและไม่สามารถขอกู้จากธนาคารได้

ดังนั้น ด้วยข้อกำหนดสิทธิ์และคุณสมบัติผู้ซื้อสิทธิโครงการบ้านเพื่อคนไทย อาจจะยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาคนจนเมืองได้มากนัก อีกทั้งยังมีข้อต้องระวังในเรื่องสัญญาที่ต้องชัดเจนว่า ห้ามปล่อยเช่าต่อหรือขายต่อ เพื่อรักษาประโยชน์ให้กับผู้มีรายได้น้อย มากกว่าจะการเอื้อประโยชน์นายทุน

ปัญหาสำคัญของโครงการฯ อีกประการคือ เงื่อนไขการซื้อสิทธิที่ระบุว่า “ห้ามโอนสิทธิในโครงการบ้านเพื่อคนไทยภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนสิทธิ” ซึ่งถือว่าเป็นระยะเวลาสั้นเกินไป เปิดโอกาสให้นักลงทุนเข้ามาถือครองในระยะตามที่กฎหนดเพื่อขายต่อ อีกทั้งต้องมีมาตรการตรวจสอบเพื่อป้องกันไม่ให้นักลงทุนแฝงตัวเป็นนอมินี ใช้ชื่อคนอื่นในการจองสิทธิ

นโยบายการเคหะสาธารณะกับปัญหาคนจนเมือง

เนื่องจากประเทศไทยปี 2567 มีราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่ารายได้เฉลี่ยต่อปีถึง 26.5 เท่า ไปพร้อมกันนั้น ค่าที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นโดยเฉพาะบริเวณที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการต่างๆ ของภาครัฐและเอกชน เช่น รถไฟฟ้า ทางหลวง หรือ พื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นพื้นที่ที่แรงงานเองต้องการพักอาศัยใกล้กับพื้นที่แหล่งงาน

และจากการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน ปี 2566 พบว่า ประชากรที่มีรายได้สูงกว่า 50,000 บาทต่อเดือน มีเพียงร้อยละ 1.6 เท่านั้น ขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้ 10,000 – 50,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นร้อยละ 44.4 และประชากรมากกว่าครึ่งหนึ่งของประเทศมีรายได้ต่ำกว่า 10,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหลายครัวเรือนประจุกตัวในเมืองที่มีค่าครองชีพสูง ค่าที่อยู่อาศัยแพง เช่น กรุงเทพ เชียงใหม่ ขอนแก่น ชลบุรี สงขลา

เป็นไปได้ว่าคนจนเมืองเกิดจากการพัฒนาเมืองเอง ยิ่งเมืองพัฒนา ก็ยิ่งเพิ่มคนจนเมืองมากขึ้น อันเนื่องมาจากการพัฒนาที่ไม่สอดคล้องกับคนในเมือง สมพร หารพรม กล่าวว่า ทางมูลนิธิพัฒนาที่อยู่อาศัย ลงไปทำงาน 3 กับกลุ่มหลัก ๆ ได้แก่

• กลุ่มคนไร้บ้านหรือผู้ที่ใช้ชีวิตในพื้นที่สาธารณะซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในเมือง
• กลุ่มผู้ที่อยู่ในศูนย์พักพิงชั่วคราว ซึ่งปัจจุบันศูนย์ฯ ไม่เพียงพอต่อประชาชนที่ต้องการใช้บริการ
• กลุ่มเสี่ยงที่จะไร้บ้าน คือกลุ่มแรงงานห้องเช่า มีทั้งแรงงานชาวไทยและข้ามชาติ ซึ่งกำลังเผชิญความไม่มั่นคงในที่อยู่อาศัย ทั้ง 3 กลุ่ม มีปัญหาคนละแบบกัน และต้องการการแก้ไขที่ต่างกัน

“สำหรับกลุ่มแรงงานที่เสี่ยงจะเป็นคนไร้บ้านนั้นเกิดจากหลายสาเหตุปัจจัย ทั้งค่าที่พักอาศัยมีราคาแพงเกินเอื้อม มีรายจ่ายอื่นที่มากกว่ารายรับ และที่สำคัญคนกลุ่มนี้มีทั้งประกอบอาชีพอิสระ และมีรายได้ไม่มั่นคง ไม่ได้รับเป็นเงินเดือนแน่นอน จึงหาที่อยู่ลำบากเพราะจะเช่าห้องก็ต้องจ่ายเงินประกันล่วงหน้า ซึ่งก็มีเงินไม่พอ ดังนั้นการพัฒนาเมืองต้องสอดคล้องกับคน ต้องจัดการระบบให้เอื้อต่อคนที่อยู่เดิม หรือคนที่ย้ายถิ่นฐานเข้ามาให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้”

โครงการที่อยู่อาศัยของรัฐจึงต้องมีระบบผ่อน-เช่า ที่ยืดหยุ่นด้วย เพราะแรงงานหลายคนรายได้ไม่มั่นคง ไม่ได้รับเป็นเงินเดือน ผ่อนหรือเช่า 2,000-3,000 บาทต่อเนื่องทุกเดือนอาจทำไม่ได้

ดังนั้นรัฐสมควรจัดสรรสวัสดิการที่ดินที่อาศัยพื้นที่ใกล้แหล่งงานเพื่อคนจนคนทำงาน อาจจะเป็นบนที่ดินของรัฐเอง หรือรัฐทำงานกับภาคเอกชน สนับสนุนเอกชนปล่อยห้องเช่าราคาถูกได้ ในรูปแบบสำรวจแล้วพัฒนาตึกร้าง การลดหย่อนภาษี ลดค่าสาธารณูปโภค เพื่อให้เกิดการลดค่าเช่า เพื่อให้คนตัวเล็กตัวน้อยมีที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ เพราะตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาเมื่อเมืองเจริญขึ้น เช่น เขตอุตสาหกรรม เมืองท่องเที่ยว แต่ไม่ได้เอื้อต่อแรงงานคนทำงานให้อาศัยอยู่ได้ เพราะค่าที่ดินแพงขึ้นเรื่อย ๆ หากที่ดินแพง ราคาบ้าน ค่าเช่าห้อง ก็แพงตาม คนที่จ่ายไม่ไหวก็ต้องหนีออกไปนอกเมืองที่ค่าที่ดินถูกกว่า แต่ก็ต้องแลกกับระยะเวลาในการเดินทางมาทำงานและค่าเดินทาง รวมทั้งเวลาพักผ่อน

นโยบายเคหะสาธารณะหรือเคหะเพื่อสังคมถือได้ว่าเป็นการแก้ไขปัญหาความมั่นคงในที่อยู่อาศัยในระยะยาว หากแต่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้ามีความจำเป็นที่ต้องทำควบคู่ไปด้วย เช่น โครงการห้องเช่าราคาที่เข้าถึงได้ในเมือง ที่ใกล้แหล่งงาน เพื่อลดปัญหาคนจนเมืองที่เสี่ยงจะเป็นคนไร้บ้าน โดยมีรูปแบบดังนี้

• รัฐบาลปรับให้การเช่ามั่นคงมากขึ้น ค่าเช่ายืดหยุ่นเหมาะกับคนรายได้ไม่มั่นคง
• กำหนดห้ามขึ้นค่าเช่ากระทันหัน และเร็วเกินอัตราค่าแรงขั้นต่ำ ห้ามขึ้นค่าเช่ากับคนที่เกษียณอายุ
• สัญญาเช่าไม่มีระยะเวลาสิ้นสุด
• ผู้ให้เช่าในฐานะหน่วยงานรัฐจะไม่สามารถยกเลิกได้ตามใจชอบ
• ในกรณีผู้เช่าเสียชีวิตหรือย้ายออก คนที่อาศัยด้วยกันสามารถมีสิทธิ์เช่าต่อได้

อีกทั้งนโยบายการเคหะสาธารณะหรือการเคหะเพื่อสังคม เป็นการสร้างความมั่นคงในที่อยู่อาศัยให้คนจนเมือง รองรับปัญหาการพัฒนาเมืองที่ทำให้ค่าที่อยู่อาศัยแพงขึ้นจนประชาชนไม่สามารถเข้าถึงได้เท่านั้น แต่มาตรการแก้ไขปัญหาคนจนเมืองที่ยั่งยืนคือ การกระจายอำนาจ การกระจายการการพัฒนาขนส่งมวลชน บริการสาธารณะ พื้นที่เศรษฐกิจ แหล่งบริการขั้นพื้นฐาน เช่นโรงเรียน โรงพยาบาล สวนสาธารณะ ถนน ไฟฟ้าประปา ไม่ให้ไม่กระจุกเฉพาะในเมืองเท่านั้น

เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง

• รื้อกับดักความไม่มั่นคงที่อยู่อาศัย ‘คนจนเมือง’
• ​นโยบาย “บ้านเพื่อคนไทย” แก้ปัญหาไม่ตรงจุด
• ‘กระจายอำนาจ’ เปิดโอกาสให้ ‘คนจนเมือง’ มีส่วนร่วม​แก้ปัญหาของตนเอง